Die Dachwartung – eine Pflicht für jeden Hausbesitzer

Öffnen Sie ein VELUX Dachflächenfenster an einem geneigten Dach mit Blick auf ein Vorstadtgebiet.
Hausbesitzer müssen das Dach ihres Hauses regelmäßig warten lassen. Durch Witterung und Stürme entstehen Schäden am Dach, die ausgebessert werden müssen. Nur wenn das Dach regelmäßig gewartet wird, deckt die Gebäudeversicherung etwaige Reparaturen von Schäden ab. Erfahren Sie, worauf Sie bei einer Wartung achten müssen.

Weshalb und wie oft eine Dachwartung notwendig ist

Ist das Dach erst einmal beschädigt, ist Ihr Haus den Witterungsbedingungen schutzlos ausgesetzt. Das geht auf die Bausubstanz. Jede Wartung trägt also zum Erhalt Ihrer Immobilie bei und spart Ihnen auf lange Sicht möglicherweise noch größere Kosten durch Folgeschäden oder Sanierungsarbeiten. Insbesondere eine Dachsanierung im Altbau kann sehr teuer werden.

Personen- und Unwetterschäden vorbeugen

Auch um das Haftungsrisiko gering zu halten, sollten Sie das Hausdach regelmäßig warten lassen. Als Hausbesitzer sind Sie verpflichtet, Ihr Eigentum instand zu halten. Kommen bei einem Unfall, zum Beispiel durch einen herabfallenden Ziegel, Personen zu Schaden, könnten sonst Regressansprüche auf Sie zukommen.

Unwetter nehmen in Häufigkeit und Intensität zu. Größere Schäden am Hausdach sind oft die Folge. Das ist erstmal kein Problem, denn Ihre Gebäudeversicherung ist prinzipiell für den Ausgleich des Schadens zuständig.

Immer mehr Versicherungsunternehmen haben aber Sicherheitsklauseln in den Versicherungsbedingungen integriert, die Sie als Hausbesitzer in die Verantwortung nehmen, alle geeigneten Maßnahmen zu ergreifen, das Risiko möglicher Schäden am Dach zu verhindern oder zumindest zu verringern. Ansonsten verlieren Sie unter Umständen Ihren Versicherungsschutz.

Regelmäßige Kontrollen

Eine regelmäßige Dachwartung ist also immer zu empfehlen und in vielen Fällen auch verpflichtend. Es gibt zwar keine festen Kontrollinstanzen, im Schadensfall ist aber nachzuweisen, dass Sie das Dach ausreichend gewartet haben. Eine bloße Sichtprüfung ist dabei nicht ausreichend.
Dachwartung-Checkliste

Die Dachwartung ist die Überprüfung des Hausdaches auf Schäden und die Beseitigung etwaiger Mängel. Aber was genau kommt damit auf Sie zu?

Bei einer professionellen Wartung werden folgende Punkte gezielt überprüft:

  • Allgemeiner Check: Jede Wartung eines Daches beginnt mit einer allgemeinen Überprüfung des Daches. Hier wird der Ist-Zustand des Daches eingeschätzt.

  • Dachpfannen: Beim Steildach sind die Dachpfannen eine wichtige potenzielle Schwachstelle. Daher muss beim Steildach die Dacheindeckung überprüft werden. Wurden Mängel in der Eindeckung entdeckt, müssen beschädigte Ziegel ausgetauscht werden.

  • Abdichtung: Beim Flachdach ist die Abdichtung die wichtigste Schwachstelle. Durch Undichtigkeiten in der Dachhaut kann Feuchtigkeit in das Dach eindringen. Dies kann wiederum die Dachdämmung beschädigen oder zu massiver Schimmelbildung führen. Solche Undichtigkeiten müssen daher abgedichtet werden.

  • Dachfenster: Auch die Überprüfung der Dachfenster ist ein elementarer Bestandteil einer Wartung des Daches. Denn auch sie sind von Witterungsbedingungen betroffen. Schäden an Dachfenstern können massive Spätfolgen für das gesamte Dach haben, wenn sie nicht behoben werden. Auch hier müssen Haarrisse in der Dichtung repariert werden.

  • Dachrinnen: Damit sich kein Wasser am Dach ansammelt, müssen die Dachrinnen gewartet werden. Dazu werden sie von Schlamm, Laub, und Unkraut gereinigt. Außerdem müssen sie auf Risse überprüft und abgedichtet werden.

  • Öffnungen zur Be- und Entlüftung: Jedes Dach verfügt über Öffnungen zur Be- und Entlüftung. Diese müssen gewartet werden, um langfristig Schimmelbildung und damit eine teure Dachsanierung zu vermeiden.


Bei der Dachwartung findet eine Kontrolle und Reparatur des Hausdaches inklusive Dachfenster und Dachstuhl statt.

Abgrenzung zur Dachreinigung

Bei der Dachwartung geht es um den Erhalt der Bausubstanz. Sie umfasst die Kontrolle und Reparatur aller Elemente eines Daches, einschließlich der Dachfenster und des Dachstuhls. Sie kann nur von ausgebildeten Fachleuten durchgeführt werden. Die Dachreinigung ist dagegen eher eine kosmetische Maßnahme, um die Optik einer Immobilie zu erhalten. Hausbesitzer sollten auch die Reinigung regelmäßig selbst durchführen. Eine fachgerechte Wartung ersetzt sie aber nicht.

Ablauf & Absicherung bei einer professionellen Dachwartung

Die Wartung eines Daches ist ein komplexer Vorgang, der zudem mit finanziellen Risiken verbunden ist. Sie sollten die Wartung also immer fachlich ausgebildeten Spezialisten überlassen.

Lassen Sie sich vor der Wartung einen Kostenvoranschlag geben, um nicht von den Kosten überrascht zu werden. Nach der Wartung wird Ihnen der Dachdecker ein Inspektionsprotokoll aushändigen. Dieses Protokoll hält die Wartung und die beseitigten Schäden fest. Es gilt gegenüber der Versicherung als Nachweis, dass Sie Ihrer Pflicht zur regelmäßigen Wartung als Hausbesitzer nachgekommen sind.

Je nachdem, wie oft Sie eine Dachwartung durchführen wollen, kann es finanziell sinnvoll für Sie sein, einen Dachwartungsvertrag mit einem Dachdecker abzuschließen. In einem solchen Wartungsvertrag wird eine bestimmte Anzahl an Wartungen für einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Für Sie wird die Wartung so günstiger, weil der Dachdecker mit festen Aufträgen rechnen kann.

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